Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Dưới đây là nội dung tổng hợp chi tiết về Nghị định
1. Cơ chế xử lý đối với phần diện tích đất chưa thỏa thuận được
Đây là nội dung trọng tâm để giải quyết các dự án “treo” do không thỏa thuận được với một bộ phận nhỏ người dân:
• Điều kiện: Áp dụng cho dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất
Quy trình:
1. Nhà đầu tư tiếp tục thỏa thuận.
2. Nếu không thành, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi phần diện tích còn lại này,.
3. Nhà đầu tư phải nộp phần tiền chênh lệch vào ngân sách (chênh lệch giữa tiền đã thỏa thuận trung bình và tiền bồi thường theo phương án Nhà nước),.
• Thu hồi đất: Cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường đối với các dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án có sự đồng thuận cao (trên 75%), nhưng phải đảm bảo đã bố trí tạm cư hoặc chi trả tiền tạm cư
2. Các sửa đổi quan trọng về Giá đất (Sửa đổi Nghị định 71/2024/NĐ-CP)
Hệ số điều chỉnh giá đất: Quy định chi tiết công thức tính hệ số điều chỉnh biến động thị trường, hệ số theo quy hoạch và các yếu tố khác,
Đầu vào định giá: Cho phép sử dụng dữ liệu thông tin giá đất trong thời gian 24 tháng trở về trước (thay vì thời gian ngắn hơn như trước đây) để làm cơ sở định giá,.
Thủ tục thuê tư vấn: Nếu đấu thầu chọn đơn vị tư vấn định giá không thành công thì được gia hạn 01 lần, sau đó được phép chỉ định thầu rút gọn.
Hội đồng thẩm định: Được mời đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị – xã hội tham gia họp thẩm định
3. Các sửa đổi về Bồi thường, Hỗ trợ, Tái định cư (Sửa đổi Nghị định 88/2024/NĐ-CP)
Tạm cư: Bổ sung quy định bắt buộc về bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư cho người dân.
Hợp thức hóa vi phạm lịch sử: Hộ gia đình có vi phạm đất đai trước ngày 01/7/2014 nhưng sử dụng ổn định sẽ được xem xét bồi thường về đất mà không yêu cầu điều kiện “phù hợp quy hoạch”,.
Phạt chậm trả: Nếu chủ đầu tư chậm ứng tiền bồi thường thì phải chịu lãi suất chậm trả và khoản này không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất/thuê đất phải nộp.
4. Cải cách thủ tục Đăng ký đất đai và Cấp Giấy chứng nhận (Sửa đổi Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
Đơn giản hóa đo đạc: Đo đạc chỉnh lý bản đồ theo nhu cầu người dân không cần duyệt thiết kế kỹ thuật – dự toán; UBND cấp xã có thể xác nhận kết quả đo đạc,.
Cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ):
- Dự án bất động sản: Văn phòng đăng ký đất đai cấp trực tiếp cho người mua; Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về điều kiện kinh doanh.
- Cho phép cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đã thỏa thuận xong trong dự án (cấp cuốn chiếu).
Chuyển đổi số: Cho phép địa phương thuê dịch vụ hạ tầng công nghệ thông tin và phần mềm để vận hành hệ thống thông tin đất đai.
5. Phân cấp, Phân quyền mạnh mẽ
Trao quyền cho cấp Tỉnh: UBND cấp tỉnh được toàn quyền quyết định các vấn đề: thu hồi đất, bồi thường, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, định giá đất… và có thể phân cấp tiếp cho cơ quan cấp dưới,.
Thủ tục hành chính: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành đầy đủ trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện các thẩm quyền được phân cấp này chậm nhất là ngày 01/7/2026.
6. Các quy định chuyển tiếp và biểu mẫu mới
Xử lý đất nông nghiệp ghi “Lâu dài”: Các sổ đỏ cấp trước 01/8/2024 ghi đất nông nghiệp là “lâu dài” thì khi đăng ký biến động sẽ xác định lại thời hạn là 50 năm.
Xác định đất ở: Sổ đỏ cấp trước 01/7/2004 ghi các ký hiệu như “T”, “TV”, “Thổ cư”… chưa rõ diện tích đất ở sẽ được UBND cấp tỉnh quy định phương pháp xác định lại.
Biểu mẫu mới: Ban hành kèm theo các mẫu khung mảnh trích đo bản đồ địa chính (Mẫu 01/TĐBĐ, 02/TĐBĐ) và Phiếu đo đạc chỉnh lý thửa đất (Mẫu 03/CLBĐ),,.
