Theo Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung), pháp luật quy định rõ các nội dung liên quan đến đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất. Dưới đây là phần diễn giải chi tiết, dễ hiểu cho từng quy định:

(1) Nội dung đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Khi người dân hoặc tổ chức thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở, công trình xây dựng lần đầu, hồ sơ đăng ký cần thể hiện rõ các nội dung sau:

• Thông tin của người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất như: họ tên, giấy tờ nhân thân, thông tin pháp nhân (nếu là tổ chức), địa chỉ cư trú hoặc trụ sở;
• Thông tin về thửa đất, trước hết là số hiệu thửa đất để xác định chính xác vị trí, ranh giới;
• Yêu cầu cụ thể của người dân: đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
• Các yêu cầu khác (nếu có) nhưng phải phù hợp với quy định pháp luật đất đai.

Tóm lại: Đăng ký đất đai, tài sản lần đầu là phải khai rõ “ai đứng tên – đất ở đâu – muốn Nhà nước công nhận quyền gì”.

(2) Nội dung đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Khi đất đai hoặc nhà ở đã có sổ nhưng sau đó phát sinh thay đổi (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thay đổi diện tích, thay đổi mục đích sử dụng…), người sử dụng đất phải đăng ký biến động với các nội dung:

• Thông tin người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản tại thời điểm đăng ký;
• Thông tin thửa đất (số thửa, tờ bản đồ);
• Nội dung thay đổi so với trước đây và lý do của sự thay đổi;
• Các yêu cầu khác nếu có và đúng quy định.

Tóm lại: Mỗi khi có sự thay đổi về đất đai, tài sản thì phải cập nhật lại cho Nhà nước.

(3) Người thực hiện thủ tục đăng ký đất đai

Người trực tiếp đi làm thủ tục có thể là:

• Chính người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản;
• Hoặc người được ủy quyền hợp pháp theo quy định pháp luật.

(4) Cấp Giấy chứng nhận đối với đất là tài sản công

Trong trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản công:

• Vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Không cần chờ hoàn tất việc sắp xếp, xử lý tài sản công.

(5) Giải quyết nhiều thủ tục cùng lúc

Nếu người dân có nhu cầu thực hiện đồng thời nhiều thủ tục liên quan đến đất đai:

• Các cơ quan nhà nước có trách nhiệm phối hợp, liên thông với nhau để giải quyết;
• Người dân không phải tự đi từng nơi.

Mục tiêu là giảm phiền hà, giảm chạy đi chạy lại cho người dân.

(6) Đăng ký đất khi thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận đất

Trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án bằng hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất:

• Có thể được cấp Giấy chứng nhận cho phần đất đã nhận chuyển quyền;
• Hoặc sau khi nhận đủ toàn bộ đất của dự án thì được cấp sổ một lần;
• Không áp dụng xử phạt vi phạm hành chính về chậm đăng ký biến động.

Quy định này tạo thuận lợi cho doanh nghiệp triển khai dự án đầu tư.

(7) Đăng ký biến động đối với nhà ở, công trình đã ghi nhận trên sổ

Nếu nhà ở hoặc công trình đã được ghi nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận:

• Khi đăng ký biến động, cơ quan đăng ký sử dụng lại thông tin đã có;
• Trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu đăng ký thay đổi thông tin tài sản.

Nếu thực tế nhà đã thay đổi nhưng không khai báo thì chủ sở hữu tự chịu trách nhiệm pháp lý.

(8) Trường hợp người đang làm thủ tục không tiếp tục thực hiện

Khi đang giải quyết thủ tục cấp sổ hoặc đăng ký mà người thực hiện không tiếp tục:

• Người có quyền, nghĩa vụ liên quan (theo pháp luật dân sự) được tiếp tục làm thủ tục;
• Nếu không xác định được người tiếp tục hoặc người đó không đủ điều kiện cấp sổ thì cơ quan đăng ký cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính.

Đảm bảo thủ tục không bị bỏ dở hoặc thất lạc thông tin

(9) Công nhận diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân

Khi cấp sổ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân:

• Diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai 2024 hoặc hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024;
• Không phụ thuộc vào số lượng người trong hộ.

(10) Ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận

Pháp luật cho phép:

• Cá nhân, hộ gia đình được ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất khi làm sổ lần đầu;
• Khoản nợ này phải thanh toán trước khi chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn;
• Trường hợp tặng cho, thừa kế cho hộ nghèo, cận nghèo thì vẫn được tiếp tục ghi nợ;
• Chính sách ghi nợ áp dụng từ 1/8/2024 đến 31/7/2029.

(11) Đo đạc lại thửa đất khi đăng ký biến động

Kkhi đo đạc lại nếu:

• Không có quyết định xử phạt về lấn chiếm;
• Người sử dụng đất cam kết không lấn đất, chiếm đất;

Thì ranh giới thửa đất được xác định là không thay đổi so với sổ cũ.

(12) Cấp sổ cho người mua nhà, đất dự án

Đối với dự án bất động sản đủ điều kiện kinh doanh:

• Khi chủ đầu tư đã ký hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp, người mua được cấp sổ thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng;
• Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về điều kiện pháp lý của nhà, công trình;
• Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện trước khi cấp sổ.

(13) Thể hiện ranh giới khi một thửa đất có nhiều loại đất

Nếu một thửa đất có:

• Nhiều loại đất;
• Nhiều hình thức trả tiền;
• Nhiều thời hạn sử dụng;

Thì trên Giấy chứng nhận sẽ thể hiện ranh giới bằng đường nét đứt – nét chấm, kèm chú thích rõ ràng để tránh nhầm lẫn.