TP.HCM đang chuẩn bị ban hành quy định mới về điều kiện tách thửa đất sau khi địa giới hành chính được mở rộng. Đây là một thay đổi pháp lý đáng chú ý, không chỉ ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu chia đất xây nhà mà còn tác động trực tiếp đến chiến lược đầu tư đất nền tại nhiều khu vực.
Nếu được thông qua trong tháng 3/2026, quy định mới sẽ thay thế ba văn bản đang áp dụng song song trước đây, gồm Quyết định 100, Quyết định 38 và Quyết định 24. Việc thống nhất một quy định chung được kỳ vọng giúp thị trường minh bạch hơn và giảm tình trạng “lách luật” tách thửa tràn lan.
1. Vì sao TP.HCM phải ban hành quy định tách thửa mới?
Sau khi sáp nhập địa giới hành chính, TP.HCM hiện tồn tại ba bộ quy định tách thửa khác nhau giữa khu vực TP.HCM cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Điều này khiến thủ tục đất đai trở nên phức tạp, mỗi khu vực áp dụng một tiêu chuẩn riêng.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, nếu không sớm ban hành một quy định thống nhất thì:
- Việc quản lý đất đai sẽ thiếu đồng bộ
- Người dân và nhà đầu tư gặp khó khi làm thủ tục
- Có thể phát sinh chênh lệch giá đất và cơ hội đầu cơ
Chính vì vậy, thành phố đang xây dựng một bộ quy định mới áp dụng chung cho toàn địa bàn sau sáp nhập.
2. Diện tích tách thửa tối thiểu: Chia 4 khu vực theo đặc thù đô thị
Phương án đang được lựa chọn chia TP.HCM thành 4 khu vực với diện tích tách thửa khác nhau, phản ánh mức độ đô thị hóa và mật độ dân cư.
Khu vực trung tâm: từ 36m²
Các phường trung tâm cũ như Sài Gòn, Bến Thành, Tân Định, Phú Nhuận, Bình Thạnh… được áp dụng mức thấp nhất.
- Diện tích tối thiểu: 36m²
- Mặt tiền và chiều sâu: không dưới 3m
Quy định này giúp nhiều hộ gia đình trong khu đô thị cũ có thể tách đất cho con cái xây nhà, đồng thời tạo nguồn cung nhà phố nhỏ trong nội đô.
Khu vực ven đô: 50 – 60m²
Những khu vực giáp ranh và đô thị hóa nhanh như:
- Thủ Đức
- Cát Lái
- Bình Tân
- Tân Thuận
- Dĩ An
- Thuận An
Diện tích tách thửa dự kiến:
- 50 – 60m²
- Mặt tiền từ 4 – 5m
Đây là nhóm khu vực có nhiều đất nền đầu tư, nên quy định này được xem là yếu tố ảnh hưởng mạnh đến thị trường.
Khu vực ngoại thành: 60 – 80m²
Áp dụng cho các huyện ngoại thành như:
- Củ Chi
- Hóc Môn
- Bình Chánh
- Nhà Bè
- Cần Giờ
Cùng một số khu vực nông thôn trước đây của Bà Rịa – Vũng Tàu.
Diện tích tối thiểu:
- 60 – 80m²
- Mặt tiền và chiều sâu từ 5m
Mức này nhằm hạn chế tình trạng chia nhỏ đất nông thôn để bán nền tràn lan, gây áp lực hạ tầng.
Khu vực mật độ thấp: 80 – 100m²
Những khu vực xa trung tâm, mật độ dân cư thấp như:
- Bàu Bàng
- Dầu Tiếng
- Phú Giáo
- Châu Đức
Diện tích tách thửa tối thiểu:
- 80 – 100m²
- Mặt tiền tối thiểu 5m
Quy định này hướng đến việc kiểm soát quá trình đô thị hóa và tránh hình thành các khu dân cư tự phát.
3. Quy định mới về lối đi và hình dạng thửa đất
Một điểm đáng chú ý trong dự thảo là quy định rõ về lối đi và hình dạng thửa đất sau khi tách.
Theo đó:
- Các thửa đất phải đảm bảo mặt tiền và chiều sâu hợp lý
- Có thể thỏa thuận lối đi qua đất liền kề
- Lối đi chung của nhiều thửa sẽ được ghi nhận trong sổ đỏ
UBND phường/xã sẽ xem xét các yếu tố như:
- Thoát hiểm
- Phòng cháy chữa cháy
- Điều kiện cấp phép xây dựng
Điều này nhằm hạn chế các trường hợp tách thửa nhưng không có lối vào hợp pháp.
4. Đề xuất giảm diện tích tách thửa
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng dự thảo vẫn còn một số điểm cần điều chỉnh để phù hợp thực tế thị trường.
Các đề xuất đáng chú ý gồm:
- Giảm mức 60m² xuống 50m²
- Giảm mức 80m² xuống 60m²
- Giảm mức 100m² xuống 80m²
Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất đưa một số phường vào nhóm 36m² để đảm bảo công bằng giữa các khu vực đô thị hóa tương tự nhau.
Theo hiệp hội, việc điều chỉnh này sẽ giúp thị trường linh hoạt hơn, đặc biệt trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đã nới lỏng một số điều kiện tách thửa.
5. Nhà đầu tư đất nền cần chú ý điều gì?
Quy định mới về tách thửa thường tác động mạnh đến giá đất và chiến lược đầu tư. Một số xu hướng có thể xuất hiện:
Đất đủ điều kiện tách thửa sẽ tăng giá
Những lô đất có diện tích lớn và có thể chia thành nhiều nền hợp pháp thường được săn tìm nhiều hơn.
Đất nhỏ lẻ có thể giảm thanh khoản
Nếu diện tích đất không đạt chuẩn tách thửa, việc chuyển nhượng hoặc xây dựng sau này sẽ khó khăn hơn.
Ngoại thành sẽ hạn chế phân lô bán nền
Quy định diện tích từ 60 – 100m² ở khu vực nông thôn sẽ khiến hoạt động phân lô nhỏ lẻ giảm bớt, từ đó giúp thị trường ổn định hơn.
6. Tác động dài hạn đến thị trường bất động sản
Việc ban hành quy định tách thửa thống nhất là bước đi quan trọng khi TP.HCM bước vào giai đoạn phát triển mới với quy mô dân số hơn 14 triệu người.
Nếu được áp dụng hiệu quả, chính sách này có thể:
- Hạn chế đầu cơ đất nền
- Giảm tình trạng khu dân cư tự phát
- Tạo nền tảng cho phát triển đô thị bài bản
Đồng thời, đây cũng là tín hiệu cho thấy khung pháp lý đất đai đang dần hoàn thiện, giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch và bền vững hơn.
Quy định tách thửa mới của TP.HCM không chỉ là một thay đổi thủ tục hành chính, mà còn là yếu tố có thể định hình lại thị trường đất nền trong thời gian tới.
Đối với nhà đầu tư, việc nắm rõ các tiêu chuẩn tách thửa, quy hoạch và hạ tầng khu vực sẽ là chìa khóa để lựa chọn đúng sản phẩm và hạn chế rủi ro pháp lý.
Trên thực tế, những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và vẫn đáp ứng điều kiện tách thửa hợp pháp đang trở thành tâm điểm của dòng tiền. Đây cũng là nhóm thị trường được Huehomes theo dõi và cập nhật thường xuyên nhằm giúp nhà đầu tư tiếp cận những cơ hội bất động sản tiềm năng và an toàn.
