Việc HoREA kiến nghị sửa đổi Quyết định 32/2025/QĐ-UBND không đơn thuần là góp ý kỹ thuật cho một văn bản quản lý, mà phản ánh một vấn đề lớn hơn: cách thức xác định quy mô dân số trong chung cư đang tác động trực tiếp đến cơ cấu sản phẩm nhà ở, từ đó ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà của phần đông người dân đô thị.

Được ban hành ngày 26/12/2025 và có hiệu lực từ 09/01/2026, Quyết định 32 đưa ra phương pháp xác định quy mô dân số trong các tòa nhà chung cư, chung cư hỗn hợp. Đây là cơ sở quan trọng xuyên suốt nhiều giai đoạn:

• Quyết định chủ trương đầu tư
• Lập quy hoạch chi tiết 1/500 (kể cả quy trình rút gọn)
• Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi
• Cấp phép xây dựng

Có thể thấy, cách tính dân số theo quyết định này không chỉ mang tính tham khảo, mà gần như “định hình” toàn bộ quy mô và cấu trúc của một dự án chung cư ngay từ đầu

Khoản 2 Điều 4 của Quyết định 32 quy định rõ cách tính dân số dựa trên:

• Số phòng ở
• Diện tích căn hộ

Với các mức quy đổi cụ thể, ví dụ:

• Căn 1 phòng (25–32m²): 1 người
• Căn 1 phòng (32–56m²): 2 người
• Căn 2 phòng (56–64m²): 2 người
• Căn 2 phòng (64–96m²): 3 người
• Căn 3 phòng (96–128m²): 4 người
• Căn 3 phòng (128–160m²): 5 người
• Từ 4 phòng hoặc trên 160m²: 6 người

Về nguyên tắc, cách tiếp cận này nhằm kiểm soát mật độ dân cư. Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tế phát triển dự án, nó lại dẫn đến một hệ quả mang tính cấu trúc.

Theo phân tích của HoREA, chính cách tính này đã khiến doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm:

1. Với nhà ở thương mại

• Tăng số lượng căn hộ lớn (3–4 phòng ngủ, từ 85m² trở lên)
• Giảm căn hộ nhỏ (1 phòng ngủ dưới 45m²)
• Giảm căn hộ vừa (2 phòng ngủ 45–70m²)

Điều đáng nói là sự dịch chuyển này không xuất phát từ nhu cầu thị trường, mà từ yêu cầu kỹ thuật để phù hợp với cách tính dân số.

2. Với nhà ở xã hội

Tác động còn rõ nét hơn:

• Tăng căn hộ 2 phòng ngủ diện tích trên 56–70m²
• Giảm căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ dưới 45m²
• Tổng số căn hộ trong dự án bị giảm

Điều này đi ngược lại mục tiêu cốt lõi của nhà ở xã hội là tối đa hóa số lượng căn hộ phù hợp với khả năng chi trả.

Thực tế nhu cầu người mua tại TP.HCM đang có cấu trúc rất rõ:

• 60–70% là người thu nhập trung bình → cần căn 2 phòng ngủ (giá 5–7 tỷ đồng)
• 20–25% là người thu nhập thấp → cần căn 1 phòng ngủ (~3 tỷ đồng)
• 5–10% là người thu nhập cao → cần căn 3 phòng ngủ (8–12 tỷ đồng)
• Nhu cầu căn 4 phòng ngủ trở lên là rất ít

Như vậy, thị trường đang cần: Căn hộ nhỏ và vừa

Nhưng quy định hiện hành lại khiến: Nguồn cung nghiêng về căn hộ lớn

Khi căn hộ nhỏ bị hạn chế:

• Người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở
• Giá trung bình toàn thị trường bị đẩy lên
• Mục tiêu phát triển nhà ở phù hợp bị ảnh hưởng

Đặc biệt, với nhà ở xã hội, việc giảm số lượng căn hộ đồng nghĩa với việc giảm cơ hội an cư cho nhóm đối tượng cần hỗ trợ nhất.

Từ thực tế trên, HoREA kiến nghị sửa đổi theo hai hướng chính:

1. Linh hoạt cơ cấu căn hộ sau khi đã xác định dân số

Cho phép chủ đầu tư:

• Tự quyết định tỷ lệ căn hộ nhỏ – vừa – lớn
• Sau khi dự án đã được phê duyệt quy mô dân số

Kèm theo điều kiện kiểm soát:

• Căn hộ dưới 45m² không vượt quá 25% tổng số căn

Đây là cách cân bằng giữa:

• Quản lý nhà nước
• Và nhu cầu thị trường

2. Bổ sung nguyên tắc bám sát thực tế dân số

Cần thêm tiêu chí: Quy mô dân số phải phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số TP.HCM

Nguyên tắc này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh:

• Thành phố đang tái thiết đô thị
• Cải tạo chung cư cũ
• Di dời nhà ven kênh rạch

Nếu không linh hoạt, các chương trình này sẽ khó khả thi về mặt tài chính và quy hoạch.

Nhìn tổng thể, kiến nghị của HoREA không làm thay đổi mục tiêu quản lý dân số đô thị, mà hướng đến việc điều chỉnh phương pháp để phù hợp hơn với thực tiễn.

Bởi lẽ, khi một công thức tính dân số ảnh hưởng trực tiếp đến cơ cấu căn hộ, thì việc sửa đổi nó không chỉ là vấn đề kỹ thuật – mà là chìa khóa để giải bài toán nhà ở cho hàng triệu người dân đô thị TP.HCM.